德國房產市場分析，這里值不值得投資那？
近幾年德國房產深受各國人民的歡迎，德國房產發展潛力巨大，并且有著德國這個強大的市場作為后盾。發展的也是飛速。那么如今德國房產市場怎么樣？到底值不值的去投資那？
1、當前市場狀況
相對北京、上海5-10萬/平米的房產，德國的房產價格堪稱"白菜價"，市場價通常在30-50萬歐元。
目前來看，投資德國房產的中國人租賃收租和自住各占一半。對于移民德國的人往往選擇自住，擇機再入手其他房產作為投資；對于單純的投資人，往往會購買多處房產用于出租，由此獲得高且穩定的租金回報。
據官方統計，德國大城市房產出現供不應求的市場景象。德國七大城市房源尤其緊張，空房率甚至不到0.5%。
下面是德國房屋最緊缺的前五個城市：
1.慕尼黑（München）：0.2%
2.法蘭克福（FrankfurtamMain）：0.4%
3.弗萊堡（Freiburg）：0.4%
4.明斯特（Münster）：0.4%
5.達姆斯塔特（Darmstadt）：0.5%
慕尼黑和法蘭克福雖然房價高漲，但是由于良好的就業機會以及高收入，空置率也是德國全國最低。
綜合人口增長、就業及房地產市場因素，經濟周刊（WirtschaftsWoche）發布了一項德國城市排名。總的來看，德國不動產市場自2009年呈蓬勃發展趨勢。隨著德國房價持續上漲，許多大公司，甚至直接參與房產開發，并為員工提供住宿福利。業內人士表明，目前越來越多中國企業家和投資者關注德國市場。
2、政策形勢走向
自2008年金融危機至今，德國房地產市場經歷了連續10年的繁榮期，房價數十年不漲的神話早已破滅，當地的公寓和房屋價格正變得讓普通民眾越來越難以承受。即使是在市場動蕩不安的2018年，全球大多數資產類別普遍出現負收益的背景下，德國房價仍保持了10%以上強勁增長。
推動柏林等德國大城市房價高起的背后，則是不斷涌入的外來人口。柏林，已是德國人口最多的城市。德媒此前研究了德國大城市未來人口發展的前景，其中提到，柏林、慕尼黑和法蘭克福將是德國人口增長最快的幾個城市。
此外，英國脫歐也使得全球主要金融機構開始向法蘭克福轉移，相關的金融從業人員也開始在法蘭克福尋求租房。本就供不應求的房屋租賃市場面臨著進一步的挑戰。房價的大幅上漲也就不足為奇了。
完善的政策、穩定的經濟和優質的福利營造了非常健康綠色的房產市場環境。
l德國是全球第四大經濟體、歐洲經濟第一的國家。德國政府的支柱產業是強大的工業制造，而不是依靠房產拉動經濟增長；德國擁有全球最多數量的"隱形冠軍"企業。正是這些隱形的中小企業盤活了德國的經濟。
l德國的房地產稅收體系可以有效遏制炒房的投機行為。在德國，投資房地產獲得的收入和出租房屋的租金收入都要按一定的稅率納稅；完善的私人租賃住房市場管理政策可有效分流購房需求。頂層設計的合理保障了德國房地產市場的繁榮穩定。
l兩次世界大戰所帶來的通脹陰影使得德國政府在貨幣和金融政策一直偏向保守。這也是德國房價在過去很多年一直維持在相對低位的重要原因。
多數業內人士認為，在德國購房是一種理性穩健的投資選擇，且德國住房租金高，租購比例和國內差別很大。
據統計，德國自有住房率為40%，而租賃住房率達到60%，租賃租房率在年輕群體中高達77%，這意味著投資德國房產可以獲得穩定的出租收益。如此高的租賃住房率使得德國租賃市場活躍發達，房產出租頻率快，閑置率低，租金收益有保障。
德國二手房市場成熟，投資者可以隨時變賣房產；德國無外匯管制，變賣房產所得的收益可以轉入任何指定賬戶。
以目前的形勢，綜合多種因素考慮，在股票與金融貿易不穩定，金價過高的現狀下，投資德國房地產市場，是近期及未來較優且安全的投資策略之一。
3、未來預期展望
在過去的一年中，全球房地產價格實際上已經停滯不前，在許多大城市，房價甚至小幅下跌。但是德國是個例外。瑞銀集團分析了全球24個大城市的房市泡沫風險（包括9個歐洲城市），這些城市都是全球商業中心，通常也是金融中心，數十年來一直是房地產投資者關注的焦點。德國包括慕尼黑和法蘭克福，但不包括柏林，因為柏林僅在最近幾年才成為投資者的首選目的地。
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